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房地产项目开发策划书(实用)
不经意间，一段时间的工作已经结束了，我们又将迎来新的工作内容，有新的工作目标，此时需要提前做好策划书了。你知道写策划书需要注意哪些问题吗？下面是小编整理的房地产项目开发策划书，希望能够帮助到大家。
房地产项目开发策划书1
引言：
房地产是国民经济发展的一个基本生产要素，是发展社会经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一，在国民经济体系中占有重要地位。房地产开发的造价控制，直接影响到工程的造价和进度、质量的好坏，是房地产项目成功与否的关键。由于房地产项目开发周期长，所以成本控制的周期也较长，这给目标成本的设定、信息的收集与分析、绩效考核都带来了不少的困难。此外由于开发周期长，成本的信息涉及面广，影响地产项目成本控制的不确定因素多。例如，关于拆迁国家虽然有较详细的政策，但最终的金额主要还是开发商与拆迁者谈判的结果，其中的不确定性也较大，成本预算往往被突破。建筑安装成本、基础设施成本、配套设施成本主要受市场建筑材料价格波动的影响以及建筑市场供求关系的影响。因此，在整个开发过程中，无论是市场因素还是人为因素对成本都有较大的影响且不易预测，众多的影响因素和不确定因素增加了开发项目成本控制的难度。
目前，大多数开发商对房地产开发工程造价的控制，局限在施工预算、结算而忽视全程的`造价控制，其结果是事倍功半，控制效果不甚理想。本文认为，要想做好房地产开发造价的控制，必须从贯穿房地产开发的全过程入手，做好每一阶段的造价控制。
1、房地产开发全过程造价阶段划分及其特点
目前，根据我国建设工程项目的建设程序，房地产项目从酝酿、规划、建设到投入使用大致分为4个阶段：项目投资决策阶段（项目建议书、可行性研究、投资收益分析），项目规划设计阶段（项目规划设计、方案审批），项目实施阶段（施工阶段），项目竣工结算阶段。
1.1在项目投资决策阶段，开发商依据建议书编制初步投资估算，做可行性研究报告时编制详细投资估算，由于都是投资估算，一般误差在＋30％到—20％之间，所以误差较大。这一阶段建设工程造价控制的难点是：第一，项目具体实施方案尚未确定，估算难以达到准确；第二，此阶段开发商有时是为了争取项目的开工，行政决策意识比较强，投资估算偏小；第三，投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实的反应实际情况。
1.2在项目规划设计阶段，从控制建设工程造价来说一般又分为4个小阶段：第一，方案规划阶段，该期间开发商应根据方案图纸和说明书，作出含有各专业的详尽的建安造价估算书；第二，初步设计阶段，开发商根据初步设计图纸和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计总概算；概算一经批准，即为控制拟建项目工程造价的最高限额；第三，技术设计阶段（扩大初步设计阶段，简称扩初），开发商应根据技术设计的图纸和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计修正总概算；第四，施工图设计阶段，开发商应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计慨算。施工图预算是确定承包合同价，结算工程价款的主要依据。设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价（估算、概算、预算）相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成设计阶段的控制系统。
1.3在项目实施期间，开发商主要按照施工图纸，结合承包方实际完成的工程量，以合同价为基础，拨付工程款。该阶段造假控制的难点在：第一，因物价上涨所引起的造价提高；第二，由于设计中难以预计而在施工阶段实际发生的工程和费用；第三，考虑到业主提高标准，指定材料、设备而引起的工程费用的上涨。
1.4在竣工验收阶段，全面汇集在工程建设过程中实际花费的全部费用，开发商以合同和工程实体为基础，如实体现建设工程的实际造价，编制竣工决算。
2、房地产开发四个阶段的造价控制对策
2.1项目投资决策阶段，是影响项目成功与否和做好造价控制的关键阶段。方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心，这一阶段不仅关系到目标实现时间的长短、质量的优劣，也是全过程造价控制的源头，对以后各阶段的造价控制起指导作用。如何在这一阶段把质量、造价和工期结合好。就需要进行充分的市场调研、详细的资料收集和反复的方案比较，尽可能选出最佳组合，做出科学的决策。要成立投资策划部门，根据公司现有的资金、土地储备情况及融资能力，结合当前市场行情，进行必要的、专业的分析论证，确定项目的可行性。建立项目审查制，公司做出的投资分析报告还应聘请专业咨询公司的有关专家进行审查，提出相应的改进措施，供决策层决定。其次，依靠公关工作，合理合法地降低项目造价，也是控制项目造价的有效途径。
在另一个层面上，开拓金融业务，提高融资能力，增强项目活力，降低财务费用也是房地产项目开发成本控制的重要工作。在房地产开发中，金融资本同项目资本相互独立而又紧密结合，房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。目前，房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路：一是依靠银行；二是依靠资本市场。因此，积极拓宽房地产项目融资渠道，降低房地产开发财务费用，增加企业信贷规模，对降低资金成本，分散和降低项目开发风险也具有重要作用。
2.2项目设计阶段，是除了项目决策之外影响项目投资最大的阶段。该阶段的成果，通常就是用图纸表示的具体设计文件。在这个阶段项目成果的功能、基本实施方案和主要投入就基本确定了。项目设计阶段对总投资的影响较大，一般建设项目的经验数据为20％—30％，项目使用功能影响在10％—20％。数据表明项目设计阶段对项目投资具有重要影响，要想有效地控制工程造价，就要抓住设计阶段这个重要环节。
具体来讲，可从以下三个方面控制。
其一、实行设计方案招投标制度。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性。同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证。
其二、实行项目限额设计。限额设计，就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下按分配的限额整制设计，保证投资总限额不被突破。
其三、进行设计图纸多方评审。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在工程施工前，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来影响，达到造价控制要求。
房地产项目开发策划书2
一、绪论
国民经济的重要支柱产业。促进我市房地产业持续健康发展，房地产业关联度高、带动力强。提高居民住房水平，改善人居环境，构建和谐社会的重要内容；拉动投资增长，促进住房消费，带动关联产业发展的重要手段；加强城市基础设施建设，完善城市功能，提高城市竞争力的重要途径。各地各部门要进一步提高认识，采取有力措施，进一步规范我市房地产市场秩序，促进房地产业持续健康发展。
指导思想：按照城市经济发展战略目标要求。以改善人居环境为目的坚持住房市场化的基本方向，调整住房供应结构，建立和完善廉租住房制度，实现房地产业持续健康发展。
发展目标：年底。完善住房保障体系，以适应不同层次的住房需求；末，城镇住房商品化率要达90%以上，住房成套率要达90%以上，期间住宅竣工面积累计达到670万平方米，其中经济适用住房100万平方米，城镇人均住房建筑面积达到36平方米。要在国家统一宏观调控政策指导下，进一步整顿、规范房地产市场秩序，实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。
二、坚持科学规划调整房地产业发展空间布局
（一）制定和实施住房建设规划。市区及各县（市）要按照《市人民政府关于印发〈市住房发展规划〉通知》黄政发〔〕33号）要求。并做好组织实施工作。规划要明确“期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。要严格按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》〔〕37号）要求，明确新建住房结构比例，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型的普通商品住房。
（二）进一步强化城市规划的龙头作用。要根据各地的住房发展规划要求。落实项目的具体空间布局。城市规划区内的所有房地产开发项目，必须符合城市规划，坚持高起点规划、高标准建设。严禁在集体土地上进行房地产开发。规划、国土资源部门要将近期拟开发建设地块及其规划设计条件向社会公开，接受社会监督。已批准的房地产项目确需变更用地性质和规划指标的必须按规定程序重新报请国土资源、规划部门审批。
（三）严格控制零星分散建设。市、县（市）城市规划部门要根据旧城改造需要。停止审批市区和县（市）城区所在地中心区的零星分散建设项目。从年起，新建住宅必须纳入住宅小区规划（符合控制性详细规划的临街项目符合街景规划的除外）通过几年努力，建设一批设施全、环境美，具有示范性、带动性的多功能住宅小区。
（四）坚决停止行政事业单位自建住房。禁止任何单位以集资合作建房和定向开发名义变相搞实物分配或进行房地产开发经营。从发文之日起。包括已办理立项审批和规划、用地、施工手续而尚未开工的项目，一律停止开工建设；一律停批单位变相搞实物分配或进行房地产开发的集资合作建房项目；市、县（市）两级发展改革、规划、国土资源、建设等部门不得为此类项目办理核准以及立项报建审批手续。企业原则上不得自建住房，但住房困难户较多的工矿区和困难企业，由房地产行政主管部门按经济适用房管理要求进行审查，并报所在市、县（市）人民政府批准后，方可实施，且参加集资合作建房的对象必须限定在本单位无房户和符合市、县（市）人民政府规定的住房困难家庭。凡已享受房改政策，购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。
（五）今后一律停止新的私宅用地审批。城郊农业户口人员宅基地供应对象只限于本村祖居户。宅基地的取得方式、条件等按国家有关法律法规政策执行，（市）中心城区。已供宅基地不得私下转让。严禁在城市规划区范围内以个人名义报建私宅的方式变相进行房地产开发交易。
三、规范土地市场建立房地产用地统一储备供应制度
（六）城区、各县（市）城镇规划区范围内的土地由政府统一征用。建立“统一规划、统一收储、统一供应”机制。严禁先用后批，私下交易。市、县（市）所在老城区存量土地，由市、县（市）土地收购储备中心与现使用者协商形成收储意向后，纳入市、县（市）土地收购储备中心收购计划，经地价评估后，按照“参考周边地区土地收购价格，保障原土地使用者合理收益”原则，由市、县（市）土地收购储备中心给付原土地使用者一定收购资金予以储备，各单位不得私下转让或建房。今后凡经营性房地产项目用地由市国土资源部门按招标、拍卖、挂牌方式组织出让；严禁城区各单位、各村、居民委员会私下向单位、个人和开发商供地，严禁向城镇居民及非本村村民供应宅基地。国土资源部门要根据用地需求预测，编制年度供地计划，建立用地计划公告制度，并根据市场供求现状和市国土资源部门年度用地计划供地，合理调控地价。
四、严格市场准入制度规范房地产开发项目管理
（七）房地产开发主管部门要严格控制房地产开发企业进入市场的准入标准。限制并淘汰一批条件不具备、行为不规范的开发企业。要强化房地产开发项目资本金管理，严禁抽逃注册资金、虚假投资等行为。现有房地产开发企业注册资金不到位的限半年内到位，逾期不到位的相关部门依法吊销其执照和资质证书。
（八）严格房地产开发规费征收。房地产开发项目要按照有关规定。足额缴纳土地出让金、耕地占用税、契税等税费，以及土地办证规费和城建配套费等工程报建规费，不得以任何理由申请减免。
（九）发展改革、规划、国土资源、建设、房地产管理等部门是房地产开发项目审批管理环节中的重要职能部门。各部门之间应加强配合，整体联动，建立房地产建设项目审批工作联系制度。房地产开发项目报发展改革部门核准前，必须首先由规划部门就项目选址提出审查意见，国土资源部门提出用地计划意见，房管部门提出项目建设条件意见。没有取得《建设项目选址意见书》建设用地计划通知书》和《房地产开发项目建设条件意见书》其它部门不得办理相关的手续。
（十）房地产开发项目建设。并认真执行质量、安全监督和竣工验收备案制度，确保工程项目设计优、功能全、环境美、质量高、服务好。住宅小区建设中，房地产开发企业必须严格按照规划设计要求和土地出让合同约定进行开发。要完善住宅小区中各项共用配套设施的建设，老城区住宅小区绿化率不低于30%新城区小区绿化率不低于35%建筑容积率控制在国家标准之内。凡基础设施、公共配套设施不到位的房地产开发项目不得交付使用。房地产开发商和经济适用住房建设单位要对其开发建设的住宅质量负最终责任，并向买受人提供住宅质量保证书和使用说明书。
五、整顿市场秩序优化房地产业发展环境
（十一）房地产行政主管部门要加大房地产管理的执法力度。规范市场秩序。重点查处商品房开发、交易和中介服务环节的违规行为。对违反城市规划、无证或越级开发、私下交易、合同欺诈、面积缩水、重复抵押、多头出售等不法行为要从严查处。要严格商品房预售审批，建立商品房预售款监管制度，加强商品房预售项目审批后的跟踪管理。已经批准预售的房地产项目，核发预售许可时，应同时在国土资源部门备案，并在土地使用权证上予以注记，防止用于其他项目办理抵押贷款。加强房地产中介机构及其从业人员的资格管理，未取得营业执照、房地产中介资格证书的中介机构，不得从事中介业务。大力推行“放心中介”活动，切实解决因房地产交易不规范造成的'群体上访、重复上访等问题，切实维护社会稳定。
六、加快经济适用住房和廉租住房制度建设逐步解决中低收入家庭住房问题
（十二）要将建立健全廉租住房保障制度纳入各级政府目标责任管理。即实物配租、租金补贴和租金核减，结合我市情况，以住房租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。各地要按照市政府出台的市城镇最低收入家庭廉租住房管理实施办法》全面实施廉租住房保障。
（十三）要按照国家政策要求。各级政府要从财政预算中安排一定的资金用于廉租住房补贴，将住房公积金增值收益按规定提取城市廉租住房补充资金，明确土地出让净收益的5%用于廉租住房制度建设的资金，进一步加大政府投入，确保廉租住房建设顺利实施。
（十四）要严格按照《经济适用住房管理办法》规定。落实经济适用住房项目招投标制度，切实降低开发建设成本。严格将经济适用住房套型面积控制在80平方米左右，最高不得超过90平方米。要严格控制销售价格，完善申请、审批、公示制度，使经济适用住房真正解决中低收入家庭的住房需要。
七、拓宽融资渠道优化金融服务
（十五）开放房地产开发市场。形成良性循环；支持本市范围内具有资信优势的房地产企业通过增资扩股、收购兼并和资产重组等形式，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业或大型企业集团，提高产业抗风险能力。
（十六）支持和引导金融机构开展业务创新。增加二手房贷款等个人住房信贷品种；推行多种还款方式，满足不同年龄层次、不同收入水平居民的购房贷款需求。大力发展住房公积金委托贷款，对符合贷款条件的对象要简化委托贷款手续，改进服务，方便职工办理住房贷款。要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用监督管理，防止挪作他用。要加快建立房地产开发企业和贷款个人诚信系统建设，完善房地产抵押登记制度，打击各种骗贷骗资行为，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。
八、推进物业管理改善居住环境
（十七）要加大宣传力度。各建设单位在项目建设的同时，要按规定选聘具有资质的物业管理企业实施前期物业管理，并签订前期物业管理委托合同。
（十八）进一步健全完善住房专项维修金制度。要加大维修金的归集力度。确保维修金依法收取。新交付使用的住宅，开发建设单位、购房者不按规定缴交维修基金的房地产行政主管部门有权拒绝办理相关房屋权属证书。
通过业主委员会选聘具有资质的物业管理企业进行物业管理。物业管理行政主管部门要严格物业管理企业资质核定工作，（宅小区组建业主委员会。严把市场准入关，进一步整顿、规范物业管理市场。
九、改善发展环境完善服务体系
（二十）建立联动机制。组织规划、国土资源、发展改革、建设、房管等相关部门，对住宅与房地产项目进行集中会审，共同决策，联合审批。确保开发项目符合城市发展总体规划、土地利用规划，确保住宅供应与市场需求相适应，确保我市的房地产业持续健康和谐发展。
（二十一）建立健全房地产市场信息系统和信息制度。县（市）人民政府要抓紧开展住房状况调查。建立健全房地产信息系统和信息制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地市场供求信息。
房地产项目开发策划书3
随着城市建设的发展和人们对房屋居住的需求，房地产业已成为国民经济的支柱产业。大力发展房地产业，对于解决旧城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。同时大量的房地产项目在城市中的兴起，也使房地产业存在着激烈的竞争。在市场竞争中，若开发商投资不准，眼光不高，开发出的小区缺乏远见，就会造成市场销售困难，房屋大量积压闲置，资金运转不畅，使企业承受巨大的风险和经营困难。相反，一些开发商即使在地段比较偏僻，土地现状条件不太优越的地区，却开发出了有品味、宜人的良好小区，吸引人们前来购买，从而改造了地段，形成了品牌。作为房地产公司技术管理部门，在公司所投标地块己确定，对产品未来的营销策划己有大致方向的前提下，通过与外包设计部门的合作，与相关单位协调。尽可能把公司项目策划目标从空洞，抽象的文字，落实成为具体的图纸，模型。是完成一个优良项目的重要环结。
设计重要，理由很简单，一方面设计直接决定了公司产品是否符合消费者的要求，也就决定了产品可以为公司带来的收入，另一方面设计决定了公司产品70%以上的成本支出（建安成本），二者相减也就决定了公司产品开发的成败。因此，设计是房地产企业的核心之一，尤其是由以往的资源竞争转向能力竞争的未来房地产市场，设计管理能力显得尤为重要。那么怎样才能以最经济的成本建造出最符合客户需求的产品？笔者结合在业内的经验，认为关键是抓住设计任务书、设计过程控制、设计变更控制和设计成果评审这四个环节。在东方国际商务港工程的策划过程中，从同类房地产企业的经验教训中汲取经验，在工作中提高思想认识，抓住以下几项关键因素，最终顺利完成了设计和报建过程。
1、设计任务书
设计任务书是设计的输入，要想有好的设计输出，充分的设计输入是起点。方案设计阶段，设计任务书的输入主要应包括公司最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等；初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入则主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。设计在设计的各个阶段，设计任务书输入的重点不太一样，前者的重心在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心则在于报批反馈意见、成本要求。由于后续参与设计成果评审的部门基本与提供设计输入建议的部门一致，因此若此环节将某个部门省略，那么后续的设计评审也将缺乏针对性的效果。一般来说，房地产企业能意识到该环节的重要性，但总是由于这样或那样的原因导致设计输入不够充分或设计输入质量不高，总结下来，主要有以下几点：
1.1时间紧张
目前有不少房地产企业，为了图快，为了赶一个好的上市时机，往往工期紧张，留给设计的时间并不多，也因此导致了设计任务书编制匆匆忙忙，包括后续的设计过程控制和设计成果评审都是敷衍了事，一切问题由施工过程中的设计变更和工程签证来解决。同样因为工期紧张，也大大影响了其他部门提供资料的质量。
1.2人力资源紧张
房地产企业专业人才缺乏的现象普遍严重，匮乏的人才使得很多大家都知道重要的工作却没有办法开展，比如收集客户信息，了解客户需求，同时，在精力分散的情况下也降低了工作质量，如设计限额要求的质量可能因为精力不够而大打折扣。
1.3忽视
在方案设计的设计任务书编制时，忽视了地质勘探报告的重要性，导致后续大量的土方签证和一系列的设计缺陷；在扩初设计时，忽视了项目现场管理部门提出的配套设备的设计要求，导致后续土建、配套和景观的设计矛盾现象。
1.4积累不足
成本方面的积累不足导致预算部门难以提供有效的设计限额要求，客户方面的积累不足导致营销部门、客服部门不能提供有效的客户需求建议等。
由于有了上面清楚的认识，笔者在工作中与公司领导和相关部门协调，咨询，最终提出详细，有针对性的计划任务书，科学安排设计需要的资源和时间周期计划。保证了设计单位能细致，按部就班的圆满完成设计任务。
2、设计过程控制
设计过程的控制是设计意图得以图纸化的有力手段。多数企业在设计的过程中不太重视过程的控制，缺乏必要的跟踪，导致设计结果出现不应有的偏差。做好这环节的工作可以从以下几个方面来考虑：
2.1关键节点控制
在设计开始实施前，设计部门与公司领导拟定该设计项目的关键节点计划；在关键节点，设计部门组织检查，必要时可组织各部门参与的研讨会，同时碰到不确定性问题时应即时的征询规划部门意见，尽早发现问题，提前解决问题。
2.2日常跟踪
在设计过程中，设计部门应有专人及时跟踪，及时掌握设计动态，避免设计偏离重心，造成返工现象。
2.3过程记录
在与设计单位的沟通交流中，随时随地的做好详细的过程记录，便于项目完结后进行统计分析，避免类似问题的复发，也便于对设计单位的考核管理。
过程控制中要注意避免打扰设计人员的工作和日常生活，一般在设计开始阶段就应约定各个阶段工作完成后的汇报时间点。由专门人员进行联系。
3、设计变更控制
设计变更可能产生好的`影响，如节省成本，产品在功能上更加符合业主的要求，也可能产生不好的影响，如带来成本的严重超出。设计变更的产生可以有多方面的原因，主要包括以下几种：
3.1公司领导要求变更
因领导的换届导致现有设计风格不符合领导要求，或原有领导基于公司发展的角度要求进行变更等。
3.2营销部门要求变更
产品的功能设计不符合业主的要求或给业主带来十分的不便等情况，营销部门提出进行变更。
3.3施工单位要求变更
施工单位因材料设备使用问题而提出来的变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，又比如使用新材料；施工单位发现图纸设计失误而提出来的变更，如出现明显的图纸错漏现象。
设计变更的控制主要从设计变更发生的次数和每一次设计变更的处理两个方面进行控制。
减少设计变更次数。要想减少设计变更次数，最关键的是将风险前移，也就是说将发生设计变更的可能性尽可能的在前面的设计管理工作中予以解决。概括说来，就是做好前述的设计任务书编制、设计过程控制和设计成果评审三项基本工作。根据笔者经验，做好该三项工作后，设计变更的次数可以得到一个较好的控制。
严格控制设计变更的发生。设计变更发生的控制主要是坚持“先研讨再测算最后决策”的控制原则，简单说来，先从技术上验证是否可行，然后从成本上验证是否可行，最后决策是否变更。这样做来，可能会影响施工效率，在此可以适当的给予项目负责人一定设计变更的权限进行操作。
另外，设计单位素质的优劣也是一个不可忽视的环节。目前国内设计单位的设计水平和素质差异较大，一般来说，大型设计院设计水平高，设计质量更为可靠，但价格稍高而且配套服务不能跟上，中小型设计院设计水平偏低，设计质量也相应折扣，但价格稍低而且配套服务质量高。建议房地产企业根据自身资源情况选择合理的设计单位，不要盲目的追求大型设计院，也不要一味的追求节约成本。
4、设计成果评审
设计成果评审是设计意图得以图纸化的另一重要手段。设计评审是房地产企业对设计单位提供成果的最后一次把关，这一次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少，房地产企业应给予高度的重视。目前，一些房地产企业或采取口头等非正式沟通的方式或不重视走形式，导致该环节的控制作用不能很好的发挥。设计成果评审会的实施可以考虑做好以下几点：
评审会的合理组织。房地产企业业务部门的工作时间异常宝贵，应尽可能的组织在花功夫使之更加科学合理有效。在时间上应充分考虑到评审参与者的工作安排，避免出差或其他原因导致的缺席；设计方案或施工图应根据量的大小提前（2—3天）下发评审参与者，以备消化吸收，提高评审会效率；选择权威人士担任主持人，提高各参与部门的重视程度，同时在出现争持意见时决策拍板，避免长期争执影响效率。
4.1参与部门充分
一般来说，提供设计输入的部门以及领导都应参与，核对提供的设计要求或建议是否在设计图纸中得到体现。必要时，还应邀请外部有关专家参与。
4.2参与部门重视
参与部门重视才能起到评审的效果，而参与部门往往都是比较忙碌的业务部门，要避免来了听听走人的心态。
4.3评审纪要
评审纪要的严肃对待可以提高部门的重视程度，并且为日后的设计分析总结提供素材和依据。各个评审会都应由详尽的评审意见记录，并要求签字确认。
技术部门本身的重点工作则主要是对照原图纸设计任务书和联系函，以及相关规范和本地规划，建设部门要求进行详细审核，确定图纸设计深度达到国家规范要求，没有违反工程建设标准强制性条文的地方。避免在下一阶段的报建中被相关部门拒绝而延误项目进展。技术部在整个由策划到设计，报建的环节中，通过协调相关各部门，收集，整理资料，审核成果的工作过程，为设计图纸最终的顺利完成和通过审核提供了强力保障。因为前期的工作较为细致，在东方国际商务港报建开工后的施工和销售反映来看，基本实现了策划定位和设计目标。
房地产项目开发策划书4
房地产开发企业的目的是实现开发项目的最大经济效益,以更好地满足市场需求。这就要求开发企业向市场提供优质的房地产开发商品,而优质的房地产商品来自于开发企业对项目进行有效的质量管理。因此,可以将房地产开发项目的开发过程分为项目前期工作、设计、项目实施和竣工结算四个阶段。如何在各个阶段管理好项目的质量是每个开发企业应重点研究的问题。由于项目前期工作和设计这两个阶段更是质量管理重点中的重点,所以本文重点对这两个阶段进行详细的分析与探讨。
怎样才能管理好项目的质量?对于每一个开发企业来说,应首先考虑项目的质量,质量又是质量管理的对象,它的原则是全面的质量管理,即以质量为中心,项目全员参与,以达到预期目标。全面质量管理既是原则,也是可行的操作程序,即PDCA循环(计划、执行、检查、处理),具体的控制方法有ABC分析法、因果分析法、控制图法、直方图法等,这些具体方法的作用在于找出质量偏差原因并加以修正,从而提高房地产开发企业的经济效益。
一、目前在房地产开发项目中所存在的问题
在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理,而把主要精力放在施工阶段。作为建设方为项目而成立的团队,这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时,如果规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优,就很难保证工程项目的整体投资效益。
二、房地产开发项目前期工作阶段
房地产开发项目的前期工作主要是编制项目建议书、可行性研究报告及项目策划书等,这是整个开发项目的基础,其质量高低对后阶段工作有着重大影响。
1.建立开发项目质量管理责任制
对于房地产开发项目,还可设项目质量经理,他是开发项目质量的全权负责人,必须亲自抓质量工作。质量经理的职责是:根据投资人项目开发战略,确定市场定位目标,负责编制开发项目质量计划,并组织实施;按质量计划规定,检查项目质量计划的执行情况;对发现的重大质量问题,组织研究解决,并向项目团队负责人报告;编制项目质量报告,报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查,不能代替项目其他岗位的质量职责,项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己的质量责任,这样项目的质量才能有保证。
2.制定开发项目的质量计划
充分了解和掌握项目的特点,明确咨询成果的质量目标和质量标准;熟悉质量管理体系文件,把质量目标进行层层分解,按质量计划和实施步骤层层落实。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。质量管理计划要简明扼要,重点突出,具有可操作性。
3.建立开发项目前期工作成果的质量评审制度
建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。采用德尔非法进行评审,吸取更多专家的知识和智慧,可以及时发现问题,优化前期工作成果。项目咨询公司对咨询成果进行自我评审,然后再进行内部评审。内部评审完成后,建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善,并形成相应记录文件,以提高投资效益。
三、房地产开发项目设计阶段
项目设计阶段是开发项目进行质量管理,实现经济效益的最直接最重要的环节。一般来说,设计费约只占项目总投资的1%,但设计工作对工程造价的影响程度可达75%以上。优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。项目设计阶段分为初步设计和施工图设计两个阶段,它直接关系着项目的开发成本与质量。其目的是通过不同阶段的设计来控制和保证设计的质量。
1.开发企业在寻找规划设计单位时应实行建设方案招投标制,实现设计方案的最优化。即由开发企业选择几家具有实力的`规划设计单位进行方案设计。设计前,向他们详细介绍项目可行性、产品市场定位、各项经济技术指标、建设成本范围、质量及效果等方面的资料和情况,特别要强调设计方案的经济与合理,使各设计单位做到心中有数。设计方案提交后,开发企业组织专家进行评审,选出最优的初步规划方案,确定中标单位且与之签定合同,并在此基础上细化。
2.初步设计完成后,根据一些建设方案设计的经验教训,开发企业要认真审查对比,不能对设计单位过分依赖,这是非常重要的一环。应注意的是细化后的设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标,整个设计思路是否经济合理。经济合理主要体现在:
(1)布局是否合理。户型设计是否超前,功能分区是否分明,是否合理安排居住、使用、卫生等功能空间,体现其最大的使用价值,是否严格控制每套住宅的价格与功能价格比,住宅结构和设备布置是否最大限度满足建筑功能及美观的要求;环境配套设施、建筑造型和风格艺术感怎样,是否体现了以人为本的设计理念,是否具有较高观瞻价值。这些都是购买者很注重的影响房屋销售的重要因素。
(2)经济性是否合理。设计应将使用功能分区相对集中,减少浪费。尽量避免不必要的装饰和过多的悬挑,建筑尺寸尽量采用经济尺寸。环境配套设施要做到经济适用、美观、新颖但不奢华。
开发企业全面审查后,对设计方案提出合理化建议,以便设计单位进行修改。尽可能做到详尽周到,避免设计返工。修改后的设计方案要重新预算成本并与目标成本对照,看是否超预算设计。
四、房地产开发项目实施阶段
在项目施工阶段,虽然影响项目投资可能性小,但是项目要投入建设资金,浪费投资可能性大,开发企业必须加强施工现场的动态管理。主要体现在:(1)实行效益奖励制度,充分调动管理人员的积极性,管好施工现场。(2)尽量减少设计图变更。(3)严格现场签证管理。(4)控制进场材料的质量与成本。(5)严把隐蔽项目的验收关
五、房地产开发项目竣工结算阶段
房地产开发企业要对工程竣工结算进行审查。最好采用三级审查方式审核结算书,即监理公司初审-项目部门复审-开发企业终审。对于房地产开发企业,这样做既能监督又能保证结算的准确性。在结算完成后,要做好项目的开发评价工作,主要是对项目各部分分项和整体进行质量分析。其目的一方面是总结开发项目的成败得失,吸取经验教训;另一方面可以取得一些经验数据和技术经济指标,为以后的开发项目提供质量管理方面的参考依据。
六、结论
综上所述,房地产开发企业质量管理是一个动态的过程。开发企业的质量管理贯穿于项目的全过程,在项目管理的各阶段,时时要有抓优质质量的观念,确保开发建设前期的质量,随时纠正发生的偏差,以减少或避免资金的流失,最大限度地提高资金的投资效益。开发企业要不断完善项目质量管理制度,以保证项目管理目标的实现,更好地获得较好的经济效益和社会效益。
房地产项目开发策划书5
近年来，我国房地产业已成为我国国民经济的重要支撑产业，对我国社会经济起着重要作用。作为资本密集型行业，房地产企业对资金管理、项目建设成本的控制都具有较高的要求。本文拟从房地产项目成本控制的重要意义出发，对房地产项目成本控制的现状、问题及对策进行探讨。
一、房地产企业加强项目成本控制的意义。
现阶段，国内房地产市场竞争日趋激烈，加之国家房地产政策的深入改革，给房地产企业都带来较大挑战。通过控制成本就成为房地产企业占领市场制高点的关键环节。房地产企业利润是销售收入与成本费用的差额。目前，我国正通过多种手段来控制市场房价，房地产企业不能通过销售收入来实现经济效益，成本控制就成为了最有效的选择途径。有效的成本控制可以为企业减少费用支出，因而为企业实现经济效益提供重要保证。
二、现阶段房地产企业项目成本控制存在的主要问题。
1、项目成本管理意识较薄弱。
当前不少房地产企业没有树立全面的成本管理理念，成本控制意识薄弱。一些项目经理只关注项目的质量、进度问题；技术人员则认为自己的任务是解决施工难题，保证技术的有效利用和工程质量，而导致项目超支严重；而项目的实际施工人员则关注项目的施工及工程进度。从表面上看，整个项目的施工分工明确、各司其职，但实际上并未将成本控制的目标分解到项目中的相关人员，违背了项目成本控制的全员性原则，造成项目成本管理的无序散乱，项目成本控制失效。
2、缺乏系统的成本控制组织体系。
目前，不少房地产企业还没有同步设置专门的机构来实施成本管理控制，大多数都是由财务部门来负责，缺乏进行成本控制的组织体系，导致管理控制与实际施工脱节。
为了更好的配置资源，不少房地产企业将部分工程分包出去，导致工程施工建设过分分散，成本控制标准无法统一，资源浪费严重。
还有的管理者单纯认为成本控制主要存在于施工阶段，致使忽视了对决策、设计阶段的费用开销，造成前期大量的资源浪费。
3、资金管理手段较落后，有待优化。
资金是房地产企业的血液。虽然大部分房地产企业都制订了相应的资金管理计划以及各项费用的开支计划，但是，真正按计划实施管理和控制的比例却不大，资金管理手段落后。这在很大程度上降低了计划、方案的可行性，导致房地产企业在管理控制过程中与预期计划发生脱离，使企业的资金管理无所适从，阻碍了企业资金的周转运行。
由于缺乏先进技术，资金计划不能根据人力、物力、资金的市场环境变化而及时调整，造成实际项目的成本费用超过资金使用计划，资金计划流于形式。
4、缺乏完善的合同管理，执行效率低。
目前我国房地产企业普遍存在对合同管理缺乏成本管理的意识，没有形成全面管理的思维。在实际实施过程中，合同随着工程进度的推移而涉及内容及工序越来越纷繁复杂，导致在合同拆分时出现关于时间进度、用料成本等问题。同时，在一些合同中对项目施工的'质量标准、项目的工程造价支付方式等缺乏明确规定，导致在审核时项目不能顺利通过，执行力度较低，导致项目工期延长、成本消耗过高，给成本管理带来较大风险。
三、房地产项目成本控制的关键环节。
1、建立项目成本控制责任制，加强项目成本控制意识。
项目成本控制的责任分配不清是导致成本控制意识薄弱的一个主要因素。因此，房地产企业应建立健全的项目成本控制责任制，建立一套科学合理的项目成本控制体系。首先，明确成本控制的主体，将项目作为成本控制的中心，对其发生的收入、成本和费用都进行独立核算，反映项目过程中发生或即将发生的成本，动态的调节和控制可控成本。其次，确定成本控制标准，并以此作为考核的依据。房地产企业应以预算计划为出发点，保证计划与实际的可比性，以合适的数据为基础，进而确定项目成本控制的标准。最后，房地产企业应根据既定的成本目标和控制标准来衡量项目成本控制的完成情况，审核员工的业绩情况，并作为责任者奖惩的依据。
2、实施全过程的项目成本控制。
全过程项目成本控制体系，主要包括：
决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段等。决策阶段，的关键内容就是项目成本的控制方案。对整个投资的全过程进行分析，做出充分分析和判断，包括经济形势、土地开发支出、前期工程预算、建筑安装工程造价成本以及不可预见费等多个方面。设计阶段，重点就是降低建筑安装成本。完善工程项目设计招投标制度，加强技术沟通，实行限额设计。招投标阶段，加强对招投标工作各环节的监控，避免决策失误。严格、谨慎审核单位的信誉、经济状况，避免鱼目混珠的行为，以及加强对标底的审核，避免一些投标单位盲目低价给工程结算带来的困难。在施工阶段应主要是控制建筑材料和设备的成本，按设计规范和技术规定进行施工，有效、合理底节省施工成本。
3、加强房地产项目资金的预算管理和集中管理。
房地产企业应加强对项目资金的全面预算管理，要求追踪和监督项目各环节发生的各项支出，分析预算与实际的差异，以利于预算部门掌握整个项目预算的执行情况，便于及时对出现的问题提出改进措施或建议，确保预算目标的实现。同时，加强项目资金的集中管理，设立专门的资金结算中心，对房地产项目的资金进行统一调配和监督使用，提高企业资金使用效率，减少财务风险。
4、加强合同管理。
加强合同管理的目的在于增强合同的严密性，有效减少合同纠纷，避免施工索赔，最终达到降低项目成本的目的。其中，应严格控制合同的变更，如施工条件变更或进度的变更等，即使有变更也应按变更合同程序办事，并及时办理增减预算，健全合同履约跟踪检查制度，提高合同履约率，同时尽量减少索赔事件的发生，严格审核承包商的索赔要求，按合同办事，避免产生投资失控。
总之，我国房地产企业应充分认识到项目成本管理的内涵和意义，重视房地产项目开发全过程中的成本控制，才能实现房地产企业经济效益的最大化和企业现代化发展。
房地产项目开发策划书6
长期以来人们对建筑工程造价控制认识存在一定偏差，大多只重视建筑项目施工阶段的造价控制，而忽视建设前期造价控制。在建设成本控制中，施工后控制节约投资约20%，而决策设计阶段造价控制约占60—80%，由此可见，在工程造价控制方面，应适当加强决策实际阶段控制。
1、房地产工程决策阶段造价控制
决策阶段是房地产项目开发建设过程中占据核心地位，它是选择及决策投资方案的过程。
1.1投资决策造价管理程序
做好房地产决策阶段造价控制就必须了解房地产投资决策造价管理的每个阶段，通常情况下投资前期建设项目投资决策程序可分为：投资机会研究阶段、项目建议书、可行性研究阶段、项目评估与决策审批阶段等四个阶段：
1.1.1投资机会研究阶段
投资机会研究又称为投资机会论证，这一阶段的主要任务是对房地产项目投资方向提出建议。依照市场发展需求，国家产业政策及地区部门的行业要求等情况，结合实际工作经验及实践调查分析，科学合理的选择房地产建设项目。
1.1.2项目建议书
项目建议书就是针对拟建项目做得整体规划，规划需要结合社会经济发展水平，行业地区发展计划，站在客观角度从房地产开发项目建设必要性方面作出分析。
1.1.3可行性研究阶段
可行性研究阶段是由：初步可行性研究阶段及详细可行性研究阶段。主要对拟建设项目的市场需求、经济效益、社会影响等方面进行调查研究，并最终做出是否可行的结论。
1.1.4项目评估与决策审批阶段
在项目可行性评估报告作出后，邀请具有评估资质的单位对项目可行性报告进行评估、论证，这种由第三方做出的评估论证相对科学，编制项目评估报告，交相关决策部门作为项目审批的重要理论依据。
1.2房地产项目工程决策造价控制措施
房地产工程决策造价控制要求在整体上把握项目工程的投资方向，分析投资主要影响因素，编制投资估算，对影响房地产项目决策因素进行风险管控。
1.2.1影响房地产项目决策可行性的因素
政府因素、环境因素等都是影响房地产项目的重要因素，直接关系到房地产项目的开发成本。因此，房地产项目工程决策前应该适当分析周围影响项目决策可行性因素。
1.2.2投资估算编制
投资估算是房地产项目决策的重要依据之一，是项目建议书与可行性报告的重要组成部分，投资估算的准确性直接关系到项目可行性研究评估结果，对房地产开发项目筹措资金产生重大影响。因此，房地产开发商应正确、全面的评估工程造价，编制全面、可信的投资评估报告。
2、房地产工程设计造价控制
2.1房地产工程设计造价控制概念
建筑设计对整个建筑项目进行全面合理的规划，并为后续施工提供可靠、详实的技术依据。目前，我国部分开发商在楼盘建设中，过分注重施工成本控制，而忽视建筑设计造价控制，从而降低了工程项目利润率。
2.2建筑设计阶段控制工程造价的措施
2.2.1设计过程中运用价值工程概念
价值工程是指通过对产品功能分析，实现以最低成本完成必要功能的方式并最终提高产品价值的科学分析方法。同一建筑项目，同一单位施工，存在不同的设计方案，也存在不同造价，因此可以充分运用价值工程选择合适设计方案。但选择设计方案时造价并非越低越好，而是要结合工程的`功能与造价两方面因素进行综合分析与评定。
2.2.2合理运用限额设计
限额设计指的是以设计任务书与投资评估为依据控制初步设计，以批准的初步设计为成本控制图纸设计的依据，同时相关专业应给予确保投资额分配合理。截止目前，我国大部分建筑设计都是委托给专业的设计公司代为设计的，设计单位不承担工程的经济责任，因此在设计项目中存在漏项等问题，为解决这一难题，可以适时引入限额设计理念与方法，对设计标准、工程数量、概预算指标等各个方面进行全面控制。在初步设计阶段应依照可行性报告对投资金额进行估算，进行限额设计。投资估算应大于控制概算，这有助于培养设计人员增强工程造价成本控制的意识，实现在满足工程使用功能的前提下对投资额及工程量进行限制的目的。
2.2.3设计方案的优化
先进设备、合理工艺都是设计方案控制得以实现的关键因素，因此在实际工作中应该对设计方案给予充分考虑，并住着专家对设计方案的经济性、安全性进行全面评估。评选最佳设计方案需要遵循以下几个原则：首先，确保建筑资源的合理配置，以设备成本为例，设备成本在工程项目建设总成本中约占40%的比重，如果设计中尽量选择标准化、系列化的通用设备，不仅有利于确保工程项目建设能够顺利开展，而且可以降低工程设备的租用费用，选择设备型号时，在满足建筑施工工艺要求的前提下，尽量选购国产设备，并避免重复选购设备。其次，管线布置及建材运输也是影响工程建设造价的重要因素之一，因此，应合理选择建材的运输方式，以降低工程造价为出发点，应选择无轨运输方式运输建材，一方面可以减少占地，另一方面起到节约投资的作用。
2.2.4应引入设计竞争机制
在工程设计阶段，应引入竞争机制。招投标制的实行可以最大限度的提高资金的利用效率，比如设计方案应含有开发商每平方米建筑的用钢量，如果实际施工用钢量超出设计方案所列，应扣除相应设计费用。这样可以增强设计人员的成本控制观念，促使设计师将设计与经济挂钩，杜绝技术与经济脱节现象的出现。有利于激发设计师寻找最优设计方案、实现建筑造价控制的潜能。
2.2.5加强对设计概算的监督
此外外部监督也是实现建筑造价控制的有利措施，相关部门应该对设计单位的技师体系认证、设计资料是否超标等进行审核。审核设计概算应结合日常工作经验，平时应对不同结构类型、不同等级装修、不同用途进行分类。对于不同类型的工程，应分别列出其所包含的单项和单位工程及主要参数；这样有利及时于收集相关工程项目的名称、地点、类型、施工单位、占地面积等资料并及时掌握相关建材、设备价格。
由于我们长期对成本控制的理解仅仅局限于对目标值的比较方面，当实际值偏离目标值后在采取相应措施，这种滞后的行为只能发现偏差，并不能减少偏差，因此应分析以往产生偏差的原因，并依此为基础采取事前控制措施，尽量避免实际值与目标值出现偏差，变被动控制为主动控制，实现建筑设计有效控制工程造价目标。
3、招投标及合同阶段工程造价控制
3.1招投标及合同阶段工程造价控制的重要性
招投标阶段也是建筑工程合同的签署阶段。建筑工程合同内容主要包括：工期、付款方式、工程质量及验收标准、奖惩条款、安全生产、双方责任与义务等。是项目法人单位与施工方签署的具有法律效益的文书，是双方施工、监理、验收的重要依据。其中关于承发包价格及索赔条款的规定直接影响工程造价。
3.2招投标及合同阶段工程造价控制的措施
3.2.1推行工程量清单招标工程量清单是国际上通用的计价模式之一，由招标方及机构根据施工图纸计算并汇总工程量，然后在通过招标询价的方式，经过公平竞争选择价低者。实行工程量清单招标方式可以有效避免招投标中弄虚作假、暗箱操作等违法行为，有利于净化建筑市场，控制工程造价。
3.2.2改进建筑工程评标方法
我国目前现行的工程评定方法有：最低标价法、综合评估法等评标方法。地方政府应该根据当时实际情况及法律法规规定制定适宜的综合评定办法，选取投标中价格最低的标的。
3.2.3重视投标文件评审工作
招标方应对重视评标工作，评标委员需要严格遵循招标文件规定评标，而且需要对标书中的错误及遗漏加以更正及补充，减少合同履行中责任划分不清现象的发生。
4、结束语
综上所述，做好房地产项目管理，就得有效的控制工程造价，房地产工程造价控制是一个动态的控制过程，房地产工程造价控制贯穿于整个建设过程，不仅需要施工过程中造价控制，而且需要加强房地产前期工程造价控制，采用切实可行的方法控制投资估算、初步设计、招投标及合同等阶段工程造价，将有效地控制房地产工程的投资，是房地产开发项目造价控制发展的必然趋势。
房地产项目开发策划书7
房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括：
1、土地使用权出让过程中的法律风险
政策及法律、法规变化的风险；
政府规划方案变更的风险；
土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制；
招拍挂过程中的法律风险；
物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险；
房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险；
土地使用权被政府收回的法律风险。
2、土地使用权转让过程中的法律风险
土地使用权转让合同无效的法律风险；
土地使用权权属瑕疵的法律风险；
土地使用权转让的税收法律风险；
因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险；
土地使用权转让变更登记过程中的法律风险。
3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险
合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；（备注：在实务中，很多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有仔细审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的`理由就是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。）；
土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险；
房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：很多公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险）；
房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险；
房地产项目公司的税收风险；
收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险；
被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险，通常容易忽略包括土地使用费、土地闲置费、市政配套费等等。
与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。
二、关于房地产建造阶段的法律风险
1、房地产融资和资金方面的法律风险
国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险；
因融资协议安排产生法律风险（备注：很多房地产不重视融资协议的签订和履行，认为只要拿到钱就可以了，实际融资协议存在诸多法律风险，一旦资金提供方启动合同条款违约机制，有时会给企业带来灾难性的影响。）；
利用虚假文件融资的风险；
盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。
2、房地产项目施工方面的法律风险；
由于缺乏严格招标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料供应商等方面产生的法律风险；
由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产生的法律风险；
由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险；
设计变更、签证和索赔产生的法律风险；
因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法律风险；
因工程价款结算产生的法律风险；
因中间验收、竣工验收及工程移交等问题产生法律风险；
因工程质量保修产生的法律风险；
因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险，包括合同法规定的工程款优先受偿权产生的风险；
黑白合同产生的法律风险。
三、关于房地产销售阶段的法律风险
1、与销售中介公司相关的风险
因销售代理合同签订及履行产生的法律风险；
因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险。
2、与广告策划相关的法律风险
因广告策划合同签订及履行产生的法律风险；
因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险；
因虚假广告带来的法律风险；
因广告内容不当的法律风险。
3、与销售行为相关的法律风险
违规销售产生的法律风险；
取得商品预售证书的相关法律风险；
预售房款的收取和使用的相关法律风险；
促销方案的相关法律风险；
销售现场布置和样版房相关的法律风险；
销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险；
认购书、购房合同书相关的法律风险。
4、与购房者相关的法律风险
因房屋质量问题产生的法律风险；
因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险；
因设计方案变更产生的法律风险；
因公共设施使用等相关问题的法律风险；
因按揭贷款合同产生的风险；（备注：在房地产市场低迷、经济衰退的时候，这类风险特别突出，因开发商是对按揭贷款承担连带责任的。）
四、关于物业管理有关的法律风险
1、前期物业管理合同签订的风险；
2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险；
3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险；
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