土地买卖合同精品10篇
随着人们法律观念的日益增强，合同的使用频率呈上升趋势，签订合同能够较为有效的约束违约行为。那么我们拟定合同的时候需要注意什么问题呢？以下是小编精心整理的土地买卖合同，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
土地买卖合同 篇1
「内容提要」最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然解决了目前商品房买卖合同纠纷中的许多问题，但其自身适用范围的限制，并不能解决由在集体土地上所建商品房买卖合同而引发的一系列问题，导致实践中的无序。无效论者从合同违反《土地管理法》的规定和合同标的履行不能出发，否定此类合同的效力；有效论者则从法解释学和取缔规范与效力规范的区别出发，认定合同效力。基于此类问题的复杂，笔者从社会整体的角度出发，利用利益衡量的基本观点，指出有效论更能适应现实社会的需要，并在此基础上提出了相应的处理对策，以期能对这一难题的解决起到促进作用。
「关键词」商品房买卖合同，集体土地，合同效力，利益衡量
随着经济的发展，我国社会整体发展，物质水平有了很大的提高，人民生活渐趋富足，文化日益昌明，原本与寻常百姓毫不相干的买房置地也成了现今十分普通的一件事情。但既然有买有卖，其间就难免产生纠纷，为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷，20xx年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）.这一司法解释的出台，对于人民法院处理此类案件起到了十分积极的促进作用，得到了社会各界的普遍欢迎。但是，通过近一年来的实践，这一司法解释也暴露出自身的一些不足，尤其是从司法解释序言中所体现的立法意旨看，该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的，并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围，不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增加，亟待解决。本文中，笔者试就此问题发表一下个人见解，希望能够对人民法院的司法实践起到参考作用。
一、我国的土地制度与商品房种类
根据我国宪法的规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，在社会主义的中国，从所有制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度紧密联系在一起的。研究我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题，就不能不以此为最根本的出发点，所以，商品房也就可以区分为建筑于国有土地上的商品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。
二、农村集体土地上所建商品房的问题所在
商品者，依《高级汉语大词典》之解释，意为“⑴为交换而生产的物品。⑵泛指市场上买卖的物品”。据此并参考《解释》第1条的规定，本文要讨论的商品房就是指出卖人（仅指房地产开发企业）尚未建成或者已经竣工的用于向社会销售并移转房屋所有权于买受人、买受人支付价款的房屋。究其根本，商品房与其他房屋的最大区别就在于它是作为一种商品用于交换，商品房在所有权的让渡过程中实现其交换价值。但是，法学不同于经济学，其着眼点在于所有权的移转及移转过程中出现的问题。比较研究国有土地上的商品房与集体土地上的商品房，就是要比较二者在所有权移转方面的差别。
通观世界各国，在房屋与土地的关系上，普遍采取“房地一体主义”，即房屋的所有权与其所附着的土地的所有权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。我国《城市房地产管理法》第31条也规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的，但是，1998年8月《土地管理法》修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地”的规定加以删除，并在第63条中明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，造成“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况，从而在立法意旨上，城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上住宅的合法所有权人。在农村集体土地上所建商品房买卖合同也就由于违反法律禁止性规定而成为一种病态的契约，从而直接影响到买卖合同的效力问题。
但是，在当前相当一部分地区出现了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建设新型人口聚集区的活动，较为时兴的说法叫作“旧村改造”。虽然在这一过程中出现了一些纠纷，但是，从深层次上看，这种现象的出现有其必然原因。随着城乡产业结构的升级和经济结构转型，土地的承载、养育等传统功能逐步萎缩，而财富储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新兴功能不断加强，集体土地经历了从生存手段到保障手段再到增值手段的演变，此其一。其二，随着开放型经济与城市建设的深入发展，大量外来资金与人口涌入，使村镇集体土地的价值迅速提升，城市近郊非农用地的收益率明显高于农用地。其三，国家征用集体土地是按产值补偿，而当前土地市场价格远远超出该标准，用地者到国家严格控制的土地一级市场受让土地成本过高。在土地补偿水平与用地成本比较利益的巨大反差下，农村集体建设用地不可避免地自行流转。其四，我国土地管理制度改革后，土地使用权在土地权力体系中的地位日益突出，随着城市化程度的提高和“旧村改造”的推进，相当一部分村成为实体化的经济组织，在经济利益最大化的驱动下，自然将手中所掌握并能实际加以运用的土地使用权作为资产来进行“土地经营”。可以说，在一定意义上，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的出现就成为不可避免的现象。
除此以外，在中小城市出现的“旧村改造”也并不与国家开发小城镇的战略相背离。无论从我国作为发展中国家走城市化、现代化道路的发展途径上看，抑或从我国拉动内需、扩展经济增长点的需求上看，小城镇开发都是我国必将长期坚持并不断发展的一项重要国策，而不是应付现状、一时之兴的临时过渡措施。与其相对照，“集体建设用地不得直接进入市场流转”的规定，仅源于原国家土地局上世纪九十年代初期推行的“转权让利”政策，其实质仍摆脱不了政府利用管理者职权剥夺集体土地所有者、与民争利的计划经济时代色彩。农民集体所有的土地只有被征为国有后才能进入市场，其收益只能由国家得到，这一传统做法明显是忽视农民集体土地财产权的表现，与我国正在推行的财产权体系改革相背离。集体土地所有权作为一种财产权，其所有人必然要求能正常地使用、支配和处分土地，以取得合理的土地收益。
三、病态契约与无效合同
讨论在集体土地上所建商品房买卖合同的效力问题之前，有必要首先对病态契约和无效合同的概念作出说明。
何谓病态契约？各国法对契约的成立和生效均规定了一系列要件，违反法律强行性规定的契约即为病态契约。例如，根据《意大利民法典》第1325~1352条的规定，契约生效的要件包括：⑴当事人的合意；⑵契约原因合法；⑶契约的标的可能、合法并确定或可确定；⑷契约的形式应符合法定或约定。如果将符合这些要件的契约定义为健康契约，那么违反这些法定要件的契约则为病态契约。根据我国合同法第52条、54条的规定，契约的病因主要有：⑴恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；⑵以合法形式掩盖非法目的；⑶损害社会公共利益；⑷违反法律、行政法规的强行性规定；⑸因重大误解订立的合同；⑹在订立合同时显失公平的；⑺一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。
因契约违反法律所规定的要件的不同，可以确定契约病态的严重性。一种是仅与当事人利益有关的要件的违反，如意思瑕疵等；另一种是对于与社会利益相关的要件的违反，如违反法律的强行性规定或共序良俗等。前者因涉及当事人双方利益，故病态并不十分严重而尚可救治，各国法一般规定其为相对无效的契约，即将契约是否生效的决定权交给当事人本人；后者因涉及社会利益，故为病态严重的契约，当事人无权决定其命运，各国法一般规定其为绝对无效。
虽然违反与社会利益相关的要件是确认绝对无效的契约的衡量标准，但这种表述仍失之抽象。笔者以为，根据我国的实际情况，违反与社会利益相关的有效要件主要有两个方面，即：⑴违反法律、行政法规的强制性规定，⑵损害社会公共利益，或者称之为违背公
共秩序与善良风俗。对于第一方面，王利明教授在《关于无效合同确认的若干问题》一文中提出了依据违法性确认合同无效的三个标准：⑴必须违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，才能直接导致合同无效；⑵必须是违反了法律和行政法规的强行性规定；⑶必须是违反了强行性规定中的效力性规定。对于第二个方面，可以简称为违背公序良俗。所谓善良风俗，一般是指社会对某种行为所持的一般道德标准与习惯。公共秩序与善良风俗不同，它反映和保护国家和社会的根本利益，表现了国家对社会生活的积极干预，其渊源大多来自公法，如宪法、行政法等；也有些规定来自私法。凡是违背上述条件的合同，都应当认定为绝对无效的合同。
四、在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力
通说认为，由于《房地产管理法》的规定，商品房买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而《土地管理法》中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。但是，笔者认为，这种观点实在是有重新探讨的必要。
（一）合同无效论的依据
在农村集体土地上所建商品房买卖合同无效观点的依据概括起来主要有以下两点：
1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于《房地产管理法》明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在《土地管理法》里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同违反了法律（此处是指《土地管理法》）的强制性规定。根据《合同法》第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。
2、由于合同标的不能而无效。除合法要件外，契约的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。如果标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建商品房的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但在现实生活中，由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的商品房无法按照约定进行所有权的移转，因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使愿意履行也不履行的状态。基于这一原因，也可以确定此类合同无效。
（二）合同有效论的依据
与上述观点相对应，合同有效观点的依据概括起来主要有以下两点：
1、虽然《土地管理法》中规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，但是，我国《宪法》第10条第4款后段明确规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，这里虽然要求“依照法律的规定”进行移转，但依照法律解释学的体系解释方法，根据该条的上下文意来判断，这里所称的法律应当是对转让的程序进行规范和调整的法律，而不包括实体上的限制。因为该条从体系上分为四款，第1款规定了国有土地，第2款规定了集体所有土地，第3款规定了土地征用，第4款对土地转让作出了规定。这就是说，在整个这一条上，立法者是对国有土地和集体所有土地作出了明确的区分，逐款加以规定，在此种情形下，不作区分地提及土地使用权，当然是包括国有土地使用权与集体所有土地使用权这个整体的，这是《宪法》条文中的应有之义。所以，《土地管理法》的规定是与《宪法》的立法宗旨相背离的，而基于“上位法优于下位法”的基本原则和《立法法》第78条的规定，应当认为农民集体所有的土地的使用权是可以转让的。
2、暂且不虑及上述对《宪法》和《土地管理法》的学理解释，单从因为违反法律的强行性规定而使合同无效的角度分析，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力也值得探讨。违反法律和行政法规而使合同无效，其前提是合同违反的是法律和行政法规中的强行性规定。法律规范可以区分为任意法规和强行法规，而强行法规又可以区分为强制规定和禁止规定二种。强制规定，指命令当事人应为一定行为的法律规定。禁止规定，指命令当事人不得为一定行为的法律规定。但是，如果再进一步细分，禁止规定又可以再分为取缔规定和效力规定。前者仅系取缔违反之行为，对违反者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为之私法上效力。后者系明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的法律规定。由此可知，由于违反法律和行政法规而使合同无效，必须是违反了强行性规定中的效力性规定。但是，细观《土地管理法》的规定，第63条不仅有除外条款，而且也仅是规定“农民集体所有的土地的'使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，属于典型的仅取缔违反之行为、对违反者加以制裁、以禁遏其行为的规定，并未否认其行为之私法上效力，应当定性为取缔性规定，根据王利明教授“无效一般只限于违反效力性规范的合同”的观点推论，在农村集体土地上所建商品房买卖合同也并不必然无效，只是属于行政机关行政执法取缔的范围而已，但此种结果并不必然及于私法。
（三）笔者的观点
笔者认为，对在农村集体土地上所建商品房买卖合同效力进行界定，必须放在一个更高的、全局的视野上进行审视，不能单就某一部法律为判断，“法规则只有参照它们所服务的目的始能被理解”，确定一项法律规则的存在是否合理，必须首先探究其目的何在，只有在此基础上，才能对两种针锋相对的观点作出取舍。
《土地管理法》规定集体土地的使用权在原则上不允许出让、转让，其意图可以从该法第一章总则的规定得到说明。该法第1条规定：“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。”同时，该法第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……”根据这些规定，我们可以较为清楚的认识到，《土地管理法》不允许集体土地使用权出让、转让，其目的主要是保护农用地（耕地）总量，防止农用地（耕地）不断减少而影响粮食安全和国计民生。应该说，这种立法意图是十分正确的，整个社会经济的发展，是以农业的稳定为基础的，只有农业稳定，才会有工业和第三产业的稳定健康发展，社会也才能保持稳定。但是，假如商品房的开发是在现有建设用地上进行的，对农用地并不构成影响，那么，就不应当也没有依据一概加以否定。
法律的主要作用之一就是调整及调和种种相互冲突的利益，无论是个人利益还是社会利益。法律的正式渊源并不能够覆盖司法活动的全部领域，总是有某种领域要依靠法官的自由裁量来决定，在这种领域中，法官必须发挥其创造精神和能动性。法官应当努力在符合社会一般目的的范围内最大可能地满足当事人的意愿。实现这个任务的方法应当是“认识所涉及的利益、评价这些利益各自的份量、在正义的天枰上对它们进行衡量，以便根据某种社会标准去确保其间最为重要的利益的优先地位，最终达到最为可欲的平衡”。
让我们首先来看一下确认在集体土地上所建商品房买卖合同无效能够带来的利益。这一点其实在前面也已经基本提及了，最根本的就是为了贯彻落实土地用途的严格管制制度，国家可以控制土地用途，保护耕地，稳定国计民生。当然，除此以外，由于《土地管理法》已经著有明文，所以对这一制度不便轻易改动，这就是另一个好处，即维护法律秩序的稳定性。
与此对应的，如果确认在集体土地上所建商品房买卖合同有效又能够带来哪些利益呢？从目前的情况看，在集体土地上进行商品房开发，虽然主要目的是用于销售，但是，在此基础上，村民的居住条件则是首先得到了改善，在村民改善自身居住条件后的房屋才被用于市场销售，也正是这种销售带来的巨大收入才保证了村民在现阶段有能力进行居住条件的普遍改善。可以说，改善村民的居住条件、增加农民收入是确认合同有效的第一点好处。第二个好处，确认此类合同可以利用新增的居住空间改善城市中低收入人群的居住条件。国家虽然正在大力发展城市低收入人群的“廉租住房”制度，但是，单一的渠道难以在短时间内解决全部问题，多头并举更能加快进程。第三，也是很实际的一个问题是，由于行政机关的执法乏力，在集体土地上进行的商品房开发已经在全国各地广泛出现，成为一种普遍的社会问题。如何处理这类商品房的买房者与卖房者的利益，就成为一个直接关乎社会稳定的政治问题。确认合同无效，必然导致退房退款，而农村集体经济组织已将所收房款用于房屋开发或者其他支出，不可能退还出如此巨大的一笔款项，买房者关心的更是有房住，如此一来买
者与卖者都将遭受巨大损失。那么，国家如果调整法律、确认此类合同有效又会失去什么呢？国家要求集体土地必须征用后由使用者支付出让金才能用于商品房建设，这一前提是国家要向集体经济组织支付征地补偿费，如果补偿费高于出让金，则国家就会遭受损失，如此一来国家就要“赔钱”；如果补偿费低于出让金，则意味着国家从农村集体经济组织处也就是农民处获得了额外的利益，农民就遭受了“盘剥”。也就是说，补偿费无论是高是低，都缺乏合理的依据。而如果确认合同有效，开发商品房使用集体土地而支付给农村集体经济组织，就不会有“赔钱”或是“盘剥”的出现，国家只要加强对土地用途的监管就可以了。目前实践中出现的障碍主要是无法为在集体土地上建设的商品房办理权属证书，而这完全是由于国家法律政策造成，对国家而言轻而易举毫无损失，对房屋的买卖者则是利益巨大。这也就是为什么此类合同在国家法律上存在障碍，而实践中有大量出现的根本原因。
从法律演变的历史原因看，国家之所以调整《土地管理法》，禁止集体土地使用权流转，主要是为了有力遏止1992年之后出现的开发区热、房地产热对新兴土地市场的过度冲击，改变耕地大量闲置、用地结构失衡的恶性局面。但是，“社会现象日新月异，立法者有非万能，苟发生立法当时所未料及之事件，自须衡量现行环境及价值判断之各种变化，以探求立法者于今日‘立法’时，所可能表示之意思，始能掌握法律的‘一般妥当性’”。经济的发展，现实的需要，都要求国家调整立法政策，对需求作出合理的反映。“太阳、月亮和星星今天看上去一如几千年以前；玫瑰仍像在伊甸园里那样开放；但法律从来是另一回事。婚姻、家庭、国家、财产经历了最多种多样的形态。”如果一味地因循守旧固守现有法律不变，实在不是明智之举。
最后还有一个因素，但并非是最不重要的，就是如果确认合同无效，其逻辑的必然结果是退房退款，而事实上的失控已使数量众多的农村集体经济组织、村民个人、城市居民卷入到此类合同中来，退房退款必将极大影响他们的切身利益，极易造成社会的不稳定。在这种情况下，与其硬性取缔，不如调整政策而疏导之，毕竟国家的政策要以绝大多数人的利益为归依。
综上，基于对上述两种观点的利益衡量，笔者认为，确认在集体土地上所建商品房买卖合同有效的观点在现阶段更为可取。
五、对在农村集体土地上所建商品房买卖合同的处理
基于对上述分析，笔者认为，应当可以采取一种更加灵活务实的策略来对待这一日益突出的问题，具体的可以采取以下处理方法：
第一，修改《土地管理法》，在保护基本农田的前提下，使农村集体土地使用权的出让与转让享有与国有土地同等的待遇。这是一种最直接、最简单的办法。《宪法》的原则性规定看，所有的土地使用权都是可以依法转让的，修改《土地管理法》只是使具体法律与《宪法》的根本意旨相符合。从财产权的性质看，无论是作为国有土地所有者的国家，还是作为农村集体土地所有者的农村集体经济组织，在法律性质上，都是土地这种特殊财产的财产所有人，它们在私法上的地位应当是平等的，所有权具体权能的内容应是无差异的，即都应包含占有、使用、收益、处分四项权能。虽然由于土地资源具有稀缺性的特点和保证国家粮食安全，对土地的用途应从法律上作出统一规定，但是在合理使用土地和确保耕地数量的基础上，应当允许土地所有人享有其他财产的所有人所能享有的财产权内容相同的权利，其中当然包括用益物权的设立，此时的制度设计可以传统的地上权制度为蓝本。
第二，贯彻两权分离，规范集体土地使用权流转市场。要坚持和维护国家就土地所有制问题上的基本原则不动摇，确保土地所有制上的公有制度，在此基础上实现所有权与使用权的分离，使土地使用权作为资源在市场上合理流动。在这一过程中，要时刻保持清醒的头脑，从土地用途管理和国家总体规划入手，保护耕地、节约耕地，通过集体存量用地的流转减少建设用地增量的增加，减少闲置土地数量。目前，广东在这一方面进行了有益的探索，正式出台了《集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法》，允许在土地总体规划中确定并经批准为建设用地用途的集体土地进入市场，从而在国家土地一级市场外全新生成一个区域性的农村集体土地市场，在我国集体土地管理改革进程中迈出了实质性的一步，被称为土地管理“二次创业”。为有力支持这一改革，广东省在坚持占补平衡、切实保护耕地，全面进行农村土地产权登记调查，建立土地交易信息服务系统及建立以农村土地交易为核心的有形土地市场等方面做了大量基础性工作，为农村集体土地这一“农民的资产”正式进入可经营范围提供了坚实的保障。
第三，以上两点主要是对今后立法提出的一点建议，但立法的修订总是需要一个周期，如何在现有法律条文修订前处理实践中出现的在农村集体土地上所建商品房买卖合同案件，是司法实践中亟需解决的迫切问题，这也是我们司法实务工作者义不容辞的义务。
根据上述对在农村集体土地上所建商品房买卖合同效力的分析，笔者提出一个大胆的处理意见，仅供参考，即确认此类合同有效，但赋予购房者以选择权。这里的选择权的具体内容包括购房者可以选择解除合同，要求退房退款；也可以选择继续履行合同，维持使用房屋的现状，如果购房者要求办理相关证件，则可以办理“村镇房屋所有权证”或者其他证明手续，并待国家政策调整后再作出进一步处理。
下面进一步阐述一下笔者提出上述建议的理由。
1、解除合同。虽然通过对合同效力的分析，合同应当认定为有效，但是由于目前实践中的现状，比如产权证照办理不能，对购房者权利的保护措施仍然不健全，其权利处于一种不能完全行使的状态，因此，应当设立一种相应的救济途径以示公平。同时，由于目前经济的持续发展，商品房市场的走势良好，房价不断攀升，而这种房屋的购买者又往往住房条件差、急需购房。在这种条件下，解除合同的做法其实是由购房者自己选择，是否让自己失去已得利益或可得利益，这种当事人自愿放弃利益的行为法律自然没有必要强行干预。在这种房价持续上涨的状况下，也不宜赋予开发商以解除权，因为那样一来，对开发商有利而对购房者不利，容易助长开发商追逐利益的恣意行为。需要指出的是，在解除合同、退房退款的情况下，所退房款应当只是房屋价款的本金，而不应当包含利息。
2、履行合同。在购房者未选择解除合同的情况下，由于合同具有法律效力，则双方就应当按照合同的约定履行各自义务，购房者交纳购房款，开发商交付房屋。只是在这种情况下，由于目前体制上和行政管理上的问题，可能在房屋所有权证的办理上会存在一些问题，影响到权利人的权利行使和今后房屋的再次转让等方面，但这是一个需要协调各方面的系统工程，又涉及到前文对立法方面的建议了。
土地买卖合同 篇2
承买人_________（以下简称甲方）
出卖人_________（以下简称乙方），兹因建地买卖事宜，双方协议订定本契约书，各条款如下：
第一条乙方投资兴建_________第_________层_________号房屋一户，其基地应有持分面积的所有权出卖予甲方。甲方承买基地坐落_________地号土地_________笔，持分面积约_________亩，基地须办理分割分笔登记，其产权移转登的精确面积以当地政府机关分割测量结果为准。
第二条本约建筑买卖价款总额_________万_________仟_________佰_________拾元整（本价款包括拆迁补偿及整地等费用）。其付款办法如下：
第一期：人民币_________万_________仟_________佰_________拾元整于订购时交付。
第二期：人民币_________万_________仟_________佰_________拾元整于签约时交付。
第三期：人民币_________万_________仟_________佰_________拾元整于房屋开工时交付。
第四期：人民币_________万_________仟_________佰_________拾元整于壹楼地板完成时交付。
第五期：人民币_________万_________仟_________佰_________拾元整于贰楼地板完成时交付。
第六期：人民币_________万_________仟_________佰_________拾元整于叁楼地板完成时交付。
第七期：人民币_________万_________仟_________佰_________拾元整于肆楼地板完成时交付。
第八期：人民币_________万_________仟_________佰_________拾元整于伍楼地板完成时交付。
第九期：人民币_________万_________仟_________佰_________拾元整于交屋时交付。
第十期：人民币_________万_________仟_________佰_________拾元整于办妥抵押贷款时交付。
贷款部分并应另行支付自交屋后，至乙方取得该贷款时止，依银行放款利率计算利息。若甲方于房屋开工后始行承买，应于签约时一次付清所应交付的前面各期款项。若甲方以支票付款，倘支票全部或一部分不能兑现时，视为违约。
第三条甲方于接到乙方缴款通知时____日内，应准时交付当期款项，若未按约定日期交付时，其延迟欠缴金额应依银行放款利率计算利息予乙方。惟甲方的延迟缴款不得超过一星期，若超过一星期，经乙方催告仍未缴付时，视同甲方自愿放弃承买权利，无须乙方以甲方违约的声明通告，乙方即可将甲方已缴款项全部无条件没收，充作乙方房屋兴建工程上所受损害的赔偿。至所承买的土地，由乙方另行处理，若甲方于签约付款后自愿解除契约时，该已缴付的各期款项，应由乙方全部无条件没收，甲方不得有任何异议。
第四条若各期土地价款缴付后，对于应缴付的房屋买卖各期款项有房屋买卖契约书
第三条规定现象发生时，甲方所已缴付的土地价款，亦由乙方无条件没收，甲方绝无异议。
第五条本约土地，非经乙方同意，甲方不得擅自让与
第三者，若因此可归责于甲方的事由，导致发生纠纷时，应由甲方负责处理，概与乙方无涉。
第六条本约土地，乙方保证来历清白，而无任何纠葛，若有
第三者主张异议时，无论产权或债务的纠葛，均由乙方负责理清，不得连累甲方，若因纠葛致使甲方受有损害时，乙方愿负赔偿责任，绝无异议。
第七条本约土地所有权移转登记，与地上房屋同时办理，并于交屋时一并点交。于点交之日以前，乙方如有应缴而未缴的任何税费，悉由乙方负责缴清，点交之日以后，由甲方负担。
第八条本约土地，于办理所有权移转登记时，甲方的`权利人名义，应与地上房屋甲方的权利人名义相符，俾使产权清楚一致以利登记。
第九条本约土地所有权移转登记等一切手续，由乙方特约的登记代理人统一办理，所需甲方有关的书件证章，经乙方通知，应即提供配合办理，至所需印花税、地政规费、代书费等由甲方负担，并按通知期限内缴付乙方。土地增值税依法由乙方负担。
第十条本约土地，未点交前如遇天灾地变或其他非可归责于甲方的原因致受有损害时，由乙方负责，概与甲方无涉。
第十一条本约有未尽事宜，适用社会一般惯例或现行有关法律的规定。
第十二条本约同文一式_________份，双方各执一份为凭。
甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________
住址：_________住址：_________
身份证统一号码：_________身份证统一号码：_________
________年____月____日________年____月____日
土地买卖合同 篇3
卖方：_______________（以下简称甲方）
买方：_______________（以下简称乙方）
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，卖方和买方在平等、自愿、协商一致的`基础上就买卖楼房达成如下协议：
一、楼房买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿将下列楼房卖给乙方所有：座落地址：
二、甲乙双方商定成交价格为人民币325000元，（大写）三十二万五千元整。本合同签定之日，乙方向甲方现金形式支付人民币205000元整，（大写）二十万五千元整。20______年5月1日前乙方向甲方交付剩余房款______0元整，（大写）十二万元整。此楼过户所需费用由乙方承担，余款付清甲方须协助乙方办理此事宜。
三、甲方保证该楼房产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的&39;经济损失，甲方负责赔偿。
四、本合同经双方签章后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿违约金人民币伍万元，支付违约费用。人力不可抵抗的因素和自然灾害除外。
五、甲方于20______年3月1日前将楼房及附属物正式交付给乙方使用。甲方在楼房正式交付乙方时，应将该楼房腾出，室内冰箱、空调、沙发、茶几给乙方，清结该楼房已发生的取
暖费、水费、电费、物业管理费、卫生费等各项费用（费用截止时间为20______年3月1日）。
六、本合同一式两份，甲、乙双方各一份。
甲方（签字）_______________乙方（签字）_______________
身份证号：_______________身份证号：_______________
电话：_______________电话：_______________
签订日期：___________年____月____日
土地买卖合同 篇4
卖方（以下简称甲方）：
买方（以下简称乙方）：
双方经充分协商，就乙方向甲方购买综合楼和使用房屋占用范围内的土地的相关事宜，达成如下协议：
一、购买的标的：
1、本协议购买的标的为甲方坐落在兴义市幸福路中段建设村一组集体综合楼一栋五层，房屋面积20xx余平方米，以房产证标注为准。
二、甲方于 年 月 日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方时，应将该房屋腾空，清结该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用，并将付讫凭证及该房屋的`钥匙交于乙方验收。
三、总价款
综合楼价格每平方米人民币___元，总价款（含房屋占用范围内的土地）为人民币 元。
四、付款方式、期限及交房期：
第二条：甲方同意乙方在__年__月__日前一次性偿还尚欠甲方的药品款柒仟元整（___.00元）。
五、甲方的权利和义务：
1、甲方需将该房屋交付给乙方，并保证该房屋上不存在任何抵押及债务；
2、向乙方交付综合楼及房屋占用范围内的土地的各种批准文件、权属凭证；
3、结清综合楼的所有债务，并在他人因综合楼及其房屋占用范围内的土地向乙方主张权利时承担全部责任；
7、收取本协议所约定的购买款。
甲方（盖章）：_________
乙方（盖章）：_________
法定代表人（签名）：_________
法定代表人（签名）：________
日期：_____年_____月_____日
日期：_____年_____月_____日
土地买卖合同 篇5
转让方(以下简称甲方)：
受让方(以下简称乙方)：
甲乙双方按照《农村土地承包法》《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就土地转让事宜，订立本合同。
(一)转让标的甲方将其承包经营的位于巫溪县镇村组小地名叫的`土地承包经营权永久转让给乙方。
地块四至：_____东齐：_____西齐： _____南齐：_____北齐：_____
面积：
(二)转让期限：永久。
(三)转让费：共计人民币大写：_____(￥：_____)
(四)支付方式和时间：_____年_____月_____日前一次性付清。
以甲方收据为证。
(五)双方约定
本协议自双方签字(印)之日甲方收款后即生效。
自协议生效之日起，该地块的管理权及使用权完全归乙方所有，甲、乙方及其家属、亲属人等不得以任何借口反悔，否则，视为违约。
违约者，按该地块转让费的三倍价付给对方。
乙方在使用该地块的过程中，如出现与该地块的争端问题或受到外人干涉阻碍等事端，甲方应立即出面排解，直至平息纠纷，排除障碍为止，为乙方顺利使用该地创造有利条件。
若因甲方化解无效导致乙方不能顺利使用该地或因贻误时间所造成的损失，应由甲方负责。
(六)争议条款因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第种方式解决：
1、提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农业承包合同管理机关调解；
2、向有管辖权的人民法院提起诉讼。
(七)其他条款本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。
补充协议与本合同具有同等效力。
本合同一式三份，由甲乙双方和村委会各执一份。
甲方：_____________
乙方：____________
____年___月___日
土地买卖合同 篇6
转让人：____________
受让人：____________
为了规范农村土地承包使用权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包使用权流转合同：
一、土地承包经营权流转方式：甲方采用______方式将其承包的土地流转给乙方经营。
二、流转土地用途：乙方不得改变流转土地农业用途，用于非农生产，合同双方约定：____________
三、流转的期限和起止日期：合同双方约定，土地承包经营权流转期限为___年，从___年___月___日起，至___年___月___日止。
四、流转土地的种类、位、面积、等级：甲方将承包的耕地（荒地、林地及其他土地）___亩流转给乙方，该土地具体位（名称、四至）。（可具体列表说明，并附土地现状平面图）。
五、流转价款及支付方式、时间：合同双方约定，土地流转费用以现金（实物）支付。乙方每年（时间，或一次性）支付甲方___元/亩，（或实物___公斤/亩），合计___元（或实物___公斤）。
六、甲方的权利和义务：
（一）权利：按照合同规定收取土地流转费，按照合同约定到期收回流转的土地。
（二）义务：协助乙方按合同行使土地经营权，助调解乙方和其它承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。
七、乙方的权利和义务：
（一）权利：在受让的土地上，具有生产经营权。
（二）义务：在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳土地流转费，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地（荒地、林地等）进行有效保护。
八、合同的变更和解除：有下情况之一者，本合同可以变更或解除：
（一）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；
（二）订立合同所依据的国家政策发生重调整和变化的；
（三）一方违约，使合同无法履行的；
（四）乙方丧失经营能力使合同不能履行的'；
（五）因不可抗力使合同无法履行的。
九、违约责任：
（一）甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。
（二）乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。
（三）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营：不按合同规定用途使用土地的；荒芜土地、破坏地上附着物的；不按时交纳土地流转费的。
十、合同纠纷的解决方式：甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决，协商不成的由村民员会或乡（镇）人民政府、街道办事处等调解解决。不同意调解或调解无效的，双方协商向县级农村土地承包纠纷仲裁员会申请仲裁，也可以直接向人民起诉。不服仲裁决定的，可在收到裁决书之日起30日内向人民起诉。
十一、其他约定事项：
（一）本合同一式四份，甲方、乙方及原发包方各一份，乡镇农村土地承包合同管理机构一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。如果是耕地转让合同或专业生产经营项目流转合同，应以原发包方同意之日起生效。
（二）合同甲、乙双方约定的其他事项
（三）本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方：______
乙方：______
______年______月______日
______年______月______日
土地买卖合同 篇7
第一条本合同当事人双方：_________________
甲方（土地出让方）：________________身份证号：_________________；
乙方（土地受让方）：________________身份证号：_________________；
丙方（出让公证人）：________________身份证号：_________________。
第二条
甲方确保：其已合法拥有出让土地使用权，并同意将本合同约定土地的使用权转让给乙方；
乙方确认：自愿以有偿方式取得该土地使用权。
第三条甲方出让给乙方的土地位于_____________，宗地四至为：_________________东至_____________，西至_____________，南至_____________，北至_____________；界址点座标详见附件国有土地使用证。
第四条出让土地面积为________________，约每亩，总额为：_________________￥元，大写：_________________人民币。土地费由乙方向甲方（一次或者分期）付清。
第五条本合同项下的'土地使用权为永久转让，无年期限制，该合同生效后，甲方对该土地一切权利归属乙方。
第六条双方均应按照诚信原则履行合同。任何一方因自身原因导致本合同不能履行的，除须按照本合同和法律规定承担违约责任外，还须赔偿对方实际发生的所有经济损失。
第七条如若该合同涉及土地发生归属性纠纷，一切由甲方负责。
第八条其他未尽事宜及国家政策变化需做调整的由双方协商共同做出补充规定，补充协议与本协议具有同等法律效力。
第九条本合同自双方签订之日起生效，甲方同意当日将该土地一切权利转给乙方，本合同一式叁份，具有同等法律效力，甲方、乙方各执一份，公证人执一份。
第十条本合同经双方协定一致同意共十条，
甲方（签字）：_________________
乙方（签字）：_________________
公证人（签字）：_________________
________年____月____日
土地买卖合同 篇8
房屋卖方(甲方)：
身份证号码：
委托代理人：
房屋买方(乙方):
身份证号码：
委托代理人：
甲方愿将 私产房一套卖给乙方。经双方协商达成如下协议， 签订本合同。
一、房屋规格结构: 该房屋结构为 ,面积为 ,杂房 ，楼层为 楼共 楼，建成年份 年。
二、房屋性质及证件：该房系私产房100%产权，证件齐全， 房屋所有权证 号，土地房屋契证 。
三、价格及付款方式:房屋总价 (房屋现成交价)，付款方式: 。
四、本合同一式五份，甲乙双方各执一份、房产产权一份、地税局税费征缴中心一份、国土局一份， 经双方签字后生效，均有法律效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
土地买卖合同 篇9
甲 方：
乙 方：
依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，买卖双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖有关事项，达成如下协议：
第一条：地皮基本情况
乙方购买甲方合法拥有的坐落于 市 区 ，产权证第 号，占地面积 平方米的住宅地皮。
第二条：付款方式
1． 双方议定上述地皮出售价格为人民币 元整（￥ 元）。此地皮款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。
2． 甲方收到乙方定金 元整（￥ 元），由于甲方此住宅地皮为国家拆迁补偿用地现无国土、规划等证件，甲方收到定金同时需无条件将此地皮的一切相关手续证件交由乙方保存并协助乙方到市公证部门办理公证乙方单方可办理国土、规划等手续。
3. 买卖双方一致同意付款方式：购买此地皮首期付定金为人民币 整（￥ 元）;购买此地皮余款为人民币 整（￥ 元）在甲方办妥相关产权交易后一次性付清，在办理中产生的契税由乙方负责。
4． 买卖上述地皮交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。
第三条：双方责任
1． 甲方保证出售的地皮符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的`责任由甲方承担。
2． 甲方应在 年 月 日将该地皮交付乙方。
第四条：合同变更
1． 在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内（书面通知发生三日内）签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。
2． 本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。
第五条：违约责任
本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退。
第六条：合同争议的解决
本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。
第七条：本合同经甲、乙双方签字之日起即生效。
第八条：本合同共三页，一式二份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。
第九条：其他约定
甲方签字：
_________年___________月___________日
乙方签字：
_________年___________月___________日
土地买卖合同 篇10
转让方(以下简称甲方)：_________________
受让方(以下简称乙方)：_________________
根据国家相关法律法规，经甲、乙双方协商一致，现就甲方所有集体土地及地上附着物转让给乙方事宜订立如下协议：
第一条：_________________土地情况
第二条转让期限
第三条本协议签订后______日内甲方将土地转让、交付给乙方;本土地转让费用总共为人民币______元(大写______元)，土地交付后，乙方将土地转让费用一次性支付给甲方。
第四条土地转让乙方前，甲方享有对本土地全部权益，保证本土地不存在其他权利瑕疵和各种费用的拖欠
第五条土地交付乙方前，甲方必须对原有老宅进行拆除运走，对老宅基地进行平整，老宅周边树木及植被保留原状
第六条土地转让给乙方后，乙方对本土地及地上附着物有完整的支配、收益、使用、等全部处置权利，甲方不得干涉。
第七条征地补偿：_________________土地交付乙方后，因国家法律、行政法规调整或政府行为征收该土地时，土地、地上物等拆迁、安置、补偿费全部归乙方所有
第八条自本协议签订之日起，任何一方不得违反本协议或者反悔，如有违反或反悔，违反或反悔一方必须承担对方投入、以及日后发展及可预期收益等一切责任及全部经济损失。
第九条本协议自双方签字盖章后生效。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。
甲方：_________________乙方：_________________
____年_____月_____日___年_____月_____日
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